Acuerdo de pago con un propietario moroso

Cuándo conviene

Funciona mejor cuando la deuda ya acumula varias cuotas pero el propietario tiene voluntad de pagar. En la cartera por edades suele aparecer en el rango de 61 a 90 días.

El administrador tiene la función de cobrar y recaudar las cuotas, directamente o a través de apoderados (artículo 51, numeral 8, de la Ley 675 de 2001). Antes de ofrecer un acuerdo, confirma qué condiciones puede pactar según el reglamento o lo que hayan definido la asamblea o el consejo.

Qué debe incluir

1. La deuda total a la fecha, separando capital e intereses.
2. El número de cuotas, su valor y la fecha de cada una.
3. Si las cuotas causan intereses y con qué método se calculan.
4. La obligación de seguir pagando las cuotas ordinarias que se causen durante el acuerdo.
5. Qué pasa si se incumple una cuota.
6. La firma de las partes.

Cómo tratar los intereses

Hay dos formas habituales:

• Sin intereses durante el acuerdo.
• Con intereses sobre el saldo. Si se cobran, la tasa no puede superar la máxima legal vigente (ver intereses de mora), ni liquidarse intereses sobre intereses (artículo 2235 del Código Civil).

Condonar intereses ya causados es renunciar a un ingreso de la copropiedad: conviene que el reglamento o la asamblea lo autoricen expresamente.

Un efecto que no se ve: la prescripción

La acción ejecutiva para cobrar prescribe en cinco años (artículo 2536 del Código Civil). La prescripción se interrumpe naturalmente cuando el deudor reconoce la obligación, expresa o tácitamente (artículo 2539), y un acuerdo firmado que detalla la deuda es un reconocimiento expreso. Una vez interrumpida, el término vuelve a contarse desde el principio.

El seguimiento

El acuerdo no borra la deuda: la cartera de la unidad sigue mostrando lo que falta, y cada cuota pagada debe reflejarse.

Un acuerdo sin seguimiento cuota a cuota se incumple sin que nadie lo note.

Si el propietario incumple

Lo que ocurre depende de lo pactado: normalmente el acuerdo queda sin efecto y la deuda vuelve a ser exigible completa. Para el cobro judicial, el artículo 48 de la Ley 675 de 2001 establece que el título ejecutivo es solamente el certificado expedido por el administrador, sin ningún requisito ni procedimiento adicional; con la demanda se anexa además copia del certificado de intereses de la Superintendencia Financiera, o la parte del reglamento que autorice un interés inferior. Más detalle en cobro de cartera.

Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría jurídica, contable ni tributaria. Cada copropiedad debe revisar su reglamento y las decisiones de su asamblea.