Presupuesto y cuota de administración en PH
La cuota de administración no la decide el administrador: sale del presupuesto anual que aprueba la asamblea, repartido entre las unidades según su coeficiente de copropiedad. Entender esa cadena evita la mayoría de las discusiones sobre cuánto paga cada uno.
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Quién prepara y quién aprueba
- El administrador prepara el presupuesto detallado de ingresos y gastos del nuevo ejercicio, incluyendo las primas de seguros, y lo somete al consejo de administración (artículo 51, numerales 1 y 4, de la Ley 675 de 2001).
- La asamblea aprueba el presupuesto anual y las cuotas para atender las expensas ordinarias y extraordinarias (artículo 38, numerales 2 y 4), normalmente en la asamblea ordinaria.
Cómo se reparte entre las unidades
El reglamento de propiedad horizontal fija el coeficiente de copropiedad de cada bien privado, y ese coeficiente determina, entre otras cosas, el índice con que cada propietario contribuye a las expensas comunes, salvo que el reglamento las determine por módulos de contribución (artículo 25).
El coeficiente se calcula con base en el área privada construida de cada unidad frente al área privada total del edificio o conjunto (artículo 26). En edificios de uso mixto o comercial se pondera además la destinación y las características de cada bien (artículo 27).
Con el presupuesto aprobado y el coeficiente de la unidad, la cuota mensual ordinaria sale de:
Ejemplo ilustrativo: con un presupuesto anual de 240.000.000 pesos y una unidad con coeficiente de 0,85%:
Quién paga aunque no use
La obligación de contribuir se aplica aunque el propietario no ocupe su unidad o no use un determinado bien o servicio común (artículo 29, parágrafo 2). La excepción legal más conocida es la de los propietarios del primer piso en edificios residenciales y de oficinas, que no están obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores cuando, para acceder a su parqueadero, depósito u otros bienes de uso privado o comunes de uso general, no exista servicio de ascensor (parágrafo 3).
El fondo de imprevistos
La copropiedad debe constituir un fondo para obligaciones o expensas imprevistas (artículo 35):
- Se forma con un recargo no inferior al 1% sobre el presupuesto anual de gastos comunes, más los demás ingresos que la asamblea considere.
- La asamblea puede suspender su cobro cuando el fondo alcance el 50% del presupuesto ordinario de gastos del año.
- El administrador solo puede usarlo con aprobación de la asamblea (artículo 38, numeral 11).
En edificios o conjuntos de vivienda de interés social o prioritario de cinco unidades o menos, el fondo es potestativo (parágrafo 2, adicionado por la Ley 2079 de 2021).
Cuotas extraordinarias
Una cuota extraordinaria adicional al recargo del fondo solo puede aprobarse cuando el fondo de imprevistos no alcance para cubrir las erogaciones a su cargo (artículo 35, parágrafo). Y si las expensas extraordinarias de la vigencia superan cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales, requieren la mayoría calificada del 70% de los coeficientes (artículo 46, numeral 2).
Antes de proponer una extraordinaria, revisa el saldo del fondo y suma lo que ya se aprobó en el año: de eso depende la mayoría que necesitas.
Fuentes oficiales
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría jurídica, contable ni tributaria. Cada copropiedad debe revisar su reglamento y las decisiones de su asamblea.