Multas y sanciones en propiedad horizontal
Una multa bien impuesta corrige una conducta; una mal impuesta termina impugnada. La Ley 675 de 2001 fija qué sanciones existen, cuánto pueden costar y qué pasos no se pueden saltar.
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A qué se aplican
Las sanciones del artículo 59 de la Ley 675 de 2001 son para el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias: ruido, uso indebido de zonas comunes u otras conductas que prohíban la ley o el reglamento. Pueden recaer sobre propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder.
La mora en las cuotas sigue otra ruta: intereses de mora y cobro de cartera.
Qué sanciones permite la ley
| Sanción | Límite |
|---|---|
| Publicar la lista de infractores | En lugares de amplia circulación del edificio o conjunto, indicando el hecho que origina la sanción. |
| Multas sucesivas | Mientras persista el incumplimiento. Cada una hasta 2 veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor; sumadas, hasta 10 veces. |
| Restringir bienes comunes no esenciales | Como salones comunales y zonas de recreación y deporte. Nunca bienes comunes esenciales ni los de uso exclusivo. |
Ejemplo ilustrativo: si las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor son de 300.000 pesos, cada multa puede llegar a 600.000 pesos y el total acumulado, a 3.000.000 de pesos.
Al publicar la lista, la descripción debe limitarse a los hechos que afectaron la seguridad o la convivencia. La Corte Constitucional precisó en la sentencia C-328 de 2019 que la información sensible o personalísima no puede publicarse en ningún caso.
Quién las impone
Las impone la asamblea general o el consejo de administración, si existe y el reglamento le atribuye esa facultad (artículo 60). El administrador no decide la sanción: la notifica y la hace efectiva cuando está ejecutoriada (artículo 51, numerales 11 y 12), incluso acudiendo a la autoridad policial si es necesario (artículo 61).
El comité de convivencia busca fórmulas de arreglo, pero en ningún caso puede imponer sanciones (artículo 58, parágrafo 2).
Paso a paso
- Confirma que el reglamento contempla la conducta. Debe indicar las conductas sancionables, la sanción que procede en cada caso y la duración razonable de la publicación y las multas (artículo 60, parágrafo).
- Haz el requerimiento escrito con el plazo para ajustarse a las normas, si a ello hay lugar (artículo 59).
- Escucha al presunto infractor siguiendo el procedimiento del reglamento, con debido proceso, defensa y contradicción (artículo 60).
- Decide con proporcionalidad. Valora la intención, la imprudencia o negligencia, los atenuantes, la gravedad, el daño causado y la reincidencia.
- Notifica la decisión por el medio que señale el reglamento y deja constancia.
- Hazla efectiva cuando esté ejecutoriada.
Si la conducta o la sanción no están en el reglamento, conviene reformarlo antes de sancionar.
Cuando el sancionado no es propietario, también hay que garantizarle el derecho de defensa, según precisó la Corte Constitucional en la sentencia C-318 de 2002.
Impugnación
El propietario sancionado puede impugnar la sanción (artículo 62). El inciso que fijaba un mes para hacerlo fue derogado por el Código General del Proceso (artículo 626, literal c). Para los actos de asamblea, la demanda debe presentarse dentro de los dos meses siguientes a la fecha del acto (artículo 382 del mismo código). Si la sanción la impuso el consejo, confirma el término con un abogado.
Cómo se cobra una multa
El administrador cobra las multas, directamente o mediante apoderados, y puede iniciar el cobro judicial sin autorización adicional (artículo 51, numeral 8). En el proceso ejecutivo, el título es el certificado expedido por el administrador (artículo 48).
Registra cada multa como un concepto separado de la cuota, con su acta y su notificación, para que el estado de cuenta explique qué se cobra y por qué.
Errores frecuentes
- Sancionar por una conducta que el reglamento no contempla.
- Saltarse el requerimiento escrito o no dar oportunidad de defensa.
- Superar el tope de cada multa o el tope acumulado.
- Restringir un bien común esencial.
- Publicar datos personales que no son necesarios para describir el hecho.
Fuentes oficiales
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría jurídica, contable ni tributaria. Cada copropiedad debe revisar su reglamento y las decisiones de su asamblea.