Intereses de mora en propiedad horizontal
Cuando una unidad no paga la cuota a tiempo, la copropiedad puede cobrar intereses de mora. El cálculo tiene un límite legal y una conversión que suele hacerse mal: de tasa efectiva anual a tasa mensual.
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Qué dice la Ley 675 de 2001
El artículo 30 de la Ley 675 de 2001 establece que el retardo en el pago de expensas causa intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Bancaria —hoy Superintendencia Financiera—, sin perjuicio de que la asamblea general, con el quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior. La Corte Constitucional declaró exequible ese inciso en la sentencia C-153 de 2004.
La tasa de mora es la máxima que fija la ley, salvo que la asamblea apruebe una menor. No puede ser mayor.
Cobrar más tampoco es solo un error de liquidación: el artículo 305 del Código Penal tipifica como usura cobrar una utilidad que exceda en la mitad el interés bancario corriente certificado para el periodo, es decir, más de una y media veces ese interés.
La tasa cambia cada mes
La Superintendencia Financiera certifica el interés bancario corriente mes a mes y por modalidad de crédito. Por eso la tasa máxima de mora no es un número fijo: hay que usar la certificación vigente para cada mes en que la deuda estuvo en mora, y conservarla, porque en un proceso ejecutivo se anexa copia de ella (artículo 48 de la Ley 675).
De tasa efectiva anual a tasa mensual
La tasa se certifica como efectiva anual (EA), pero la mora se liquida mes a mes. Dividir la tasa anual entre 12 da un resultado incorrecto; la conversión equivalente es:
Ejemplo ilustrativo: si la tasa máxima vigente fuera 25% EA, la tasa mensual equivalente sería:
Sobre una cuota vencida de 300.000 pesos, un mes de mora serían:
Dividir 25 entre 12 habría dado , por encima del límite.
Sobre qué se calculan
Los intereses se liquidan sobre el valor de las cuotas vencidas. El artículo 2235 del Código Civil prohíbe estipular intereses de intereses, así que los intereses causados no se suman al capital para liquidar nuevos intereses.
Cuando el residente paga, el pago se imputa primero a los intereses y luego al capital, salvo que la copropiedad consienta expresamente en otra cosa (artículo 1653 del Código Civil).
Buenas prácticas para la administración
- Tener en el acta la tasa aprobada por la asamblea, si es inferior a la máxima legal, y el quórum con el que se aprobó.
- Revisar cada mes que la tasa aplicada no supere la máxima vigente, y archivar la certificación de la Superintendencia Financiera de ese mes.
- Mostrar al residente, en su estado de cuenta, los intereses separados del capital.
Fuentes oficiales
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría jurídica, contable ni tributaria. Cada copropiedad debe revisar su reglamento y las decisiones de su asamblea.