Cartera por edades en un conjunto residencial
La cartera por edades agrupa lo que deben las unidades según cuánto tiempo lleva vencido. Es el informe que mejor responde dos preguntas del consejo: cuánto se debe y qué tan difícil será recuperarlo.
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Los rangos habituales
Cada cobro abierto se ubica en un rango según los días transcurridos desde su vencimiento hasta la fecha de corte. Los rangos más usados, y la acción que suele corresponder a cada uno, son:
| Rango | Qué suele significar | Acción habitual |
|---|---|---|
| Corriente | Cobros que aún no vencen. | — |
| 1 a 30 días | Mora reciente, casi siempre un olvido. | Recordatorio por correo o por el portal. |
| 31 a 60 días | El residente ya dejó pasar al menos un recordatorio. | Contacto directo con el propietario. |
| 61 a 90 días | La deuda empieza a acumular varias cuotas. | Propuesta de acuerdo de pago. |
| Más de 90 días | Cartera de difícil recaudo si no se actúa. | Revisión del cobro que corresponda. |
Los rangos y las acciones no están en la ley: cada copropiedad define su política de cobro y la administración la ajusta a su reglamento.
Cómo se cuentan los días de mora
Los días se cuentan en calendario desde la fecha de vencimiento de cada cobro, no desde la fecha de la cuenta de cobro. Una misma unidad puede tener saldo en varios rangos: la cuota de hace tres meses en 61 a 90 días y la de este mes en corriente.
Por eso el informe útil muestra, para cada unidad, cuánto hay en cada rango y cuál es su cobro más antiguo sin pagar.
Cómo leerla
Más que el total, importa hacia dónde se mueve la cartera de un mes a otro.
- Si el rango de 1 a 30 días crece pero el de más de 90 no, el problema es de recordatorio, no de cobro.
- Si el rango de más de 90 días crece mes a mes, hay unidades que ya no van a pagar sin un acuerdo o un proceso de cobro.
- Si pocas unidades concentran la mayor parte de la cartera, la gestión uno a uno rinde más que una campaña general.
A qué se aplica cada pago
La edad de la deuda depende de a qué cobro se aplica cada pago, y el Código Civil fija el orden:
- Primero a intereses. Si la unidad debe capital e intereses, el pago se imputa primero a los intereses, salvo que la copropiedad consienta expresamente en imputarlo al capital (artículo 1653).
- El residente puede elegir, con un límite. Entre varias deudas, el deudor puede imputar el pago a la que elija, pero sin el consentimiento del acreedor no puede preferir una deuda que aún no vence sobre una vencida (artículo 1654).
- Si nadie elige, a lo vencido. Si ninguna de las partes imputó el pago, se prefiere la deuda vencida a la que no lo está; y entre deudas vencidas, la que el deudor eligiere (artículo 1655).
Errores que distorsionan el informe
Un informe de cartera por edades solo es confiable si la información de base lo es. Por eso conviene revisarla al cierre de mes:
- Pagos recibidos que no se aplicaron: la unidad aparece en mora sin deber.
- Pagos aplicados sin seguir las reglas de imputación: por ejemplo, a la cuota del mes cuando el residente no lo pidió y había cuotas vencidas. La deuda vieja queda escondida detrás de una unidad que parece al día.
- Saldos a favor sin aplicar: el total de la cartera se ve más alto de lo que es.
Fuentes oficiales
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría jurídica, contable ni tributaria. Cada copropiedad debe revisar su reglamento y las decisiones de su asamblea.