Asamblea de copropietarios: quórum y mayorías
La asamblea general es el órgano de dirección de la copropiedad: aprueba el presupuesto, las cuotas, los estados financieros y las reformas al reglamento. Una decisión tomada sin el quórum o la mayoría que exige la ley puede ser nula, así que la forma importa tanto como el fondo.
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Reunión ordinaria y extraordinaria
La asamblea se reúne ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha que señale el reglamento o, si no dice nada, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal. En ella se examina la situación general, se hacen los nombramientos que le corresponden y se aprueban las cuentas del último ejercicio y el presupuesto del siguiente año (artículo 39 de la Ley 675 de 2001).
Se reúne extraordinariamente cuando necesidades imprevistas o urgentes lo ameriten. Pueden convocarla el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o un número plural de propietarios que representen al menos la quinta parte de los coeficientes.
La convocatoria
| Requisito | Qué dice la ley |
|---|---|
| Quién convoca la ordinaria | El administrador. |
| Antelación | No inferior a 15 días calendario. |
| A quién | Comunicación enviada a cada propietario, a la última dirección registrada. |
| Orden del día | Obligatorio en la extraordinaria, en las no presenciales y en las decisiones por comunicación escrita; no se decide sobre temas no previstos. |
| Morosos | La convocatoria incluye la relación de propietarios que adeudan expensas. |
| Segunda convocatoria | Debe dejarse constancia de la regla del artículo 41 (ver abajo). |
Si la asamblea ordinaria no se convoca, se reúne por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento del periodo presupuestal, en el lugar y hora del reglamento o, en su defecto, en el edificio o conjunto a las 8:00 p. m. (artículo 40).
Quórum y mayorías
Salvo que la ley o el reglamento exijan más, la asamblea sesiona con un número plural de propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes y decide con la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión (artículo 45).
En conjuntos de vivienda, el coeficiente solo cuenta para las decisiones de contenido económico. Las demás se toman con la fórmula una unidad, un voto.
Así lo condicionó la Corte Constitucional en la sentencia C-522 de 2002 al revisar el artículo 37, y la sentencia C-738 de 2002 lo extendió al quórum y las mayorías del artículo 45: para decisiones no económicas en vivienda, el quórum es más de la mitad de las unidades y la mayoría, la mitad más uno de los votos de las unidades presentes o representadas.
Segunda convocatoria
Si la asamblea no puede sesionar por falta de quórum, se convoca a una nueva reunión el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8:00 p. m., salvo lo que disponga el reglamento. Esa reunión sesiona y decide válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados (artículo 41).
Decisiones que exigen el 70%
Algunas decisiones requieren mayoría calificada del 70% de los coeficientes que integran el edificio o conjunto, no solo de los presentes (artículo 46). Entre ellas:
- Expensas extraordinarias que en la vigencia presupuestal superen cuatro veces las expensas necesarias mensuales.
- Expensas comunes diferentes de las necesarias.
- Cambios en la destinación de los bienes comunes o que disminuyan sensiblemente su uso y goce.
- Reforma de los estatutos y del reglamento.
- Asignar un bien común al uso exclusivo de un bien privado, desafectar un bien común no esencial o adquirir inmuebles.
- Liquidación y disolución.
Estas decisiones no pueden tomarse en reuniones no presenciales ni en segunda convocatoria, salvo que en esta última se obtenga la mayoría exigida. Y ninguna decisión, salvo la extinción de la propiedad horizontal, puede exigir más del 70%: las mayorías superiores de un reglamento se tienen por no escritas (artículo 45).
Reuniones no presenciales y por escrito
- No presencial: los propietarios deliberan y deciden por comunicación simultánea o sucesiva, con el quórum requerido. Debe quedar prueba inequívoca de quién se comunicó, qué dijo y a qué hora, y copia de la convocatoria; en la comunicación sucesiva da fe el revisor fiscal (artículo 42).
- Por comunicación escrita: convocados todos los propietarios, cada uno expresa por escrito el sentido de su voto; la mayoría se cuenta sobre el total de coeficientes y los votos deben recibirse en un máximo de un mes (artículo 43).
- En ambos casos las decisiones son ineficaces si algún propietario no participa, y el acta se comunica a los propietarios dentro de los diez días siguientes (artículo 44).
Actas
Las decisiones constan en actas firmadas por el presidente y el secretario de la asamblea, que indican si fue ordinaria o extraordinaria, la forma de la convocatoria, el orden del día, los asistentes con su unidad y coeficiente, y los votos emitidos. Dentro de los 20 días hábiles siguientes, el administrador pone a disposición de los propietarios copia completa del acta e informa a cada uno; a quien se le niegue la copia puede reclamar ante el alcalde (artículo 47).
Impugnación
El administrador, el revisor fiscal y los propietarios pueden impugnar las decisiones que no se ajusten a la ley o al reglamento (artículo 49). El plazo que fijaba ese artículo fue derogado por el Código General del Proceso: hoy la acción caduca si la demanda no se presenta dentro de los dos meses siguientes a la fecha del acto, y debe dirigirse contra la copropiedad (artículo 382 del Código General del Proceso).
Fuentes oficiales
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría jurídica, contable ni tributaria. Cada copropiedad debe revisar su reglamento y las decisiones de su asamblea.