Cobro de cartera en propiedad horizontal
Cobrar la cartera es una obligación del administrador, no una opción. La Ley 675 de 2001 le da herramientas que otros acreedores no tienen —como un título ejecutivo que él mismo expide—, pero también le pone límites, sobre todo cuando se trata de exponer a los morosos.
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Quién cobra
El administrador tiene la función de cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados, las cuotas ordinarias y extraordinarias, las multas y cualquier obligación pecuniaria a cargo de propietarios u ocupantes, iniciando oportunamente el cobro judicial sin necesidad de autorización alguna (artículo 51, numeral 8, de la Ley 675 de 2001).
Una ruta por etapas
La ley no fija las etapas del cobro: cada copropiedad las define en su reglamento o su política. Una secuencia habitual, según la cartera por edades:
- Recordatorio a las unidades con mora reciente.
- Contacto directo con el propietario.
- Acuerdo de pago cuando la deuda acumula varias cuotas.
- Cobro judicial cuando no hay pago ni acuerdo.
Mientras tanto, el retardo causa intereses de mora con la tasa vigente de cada mes (ver intereses de mora).
Publicar la lista de morosos
Mientras subsista el incumplimiento, la situación puede publicarse en el edificio o conjunto, y el acta de la asamblea incluye a los propietarios en mora (artículo 30). La convocatoria a la asamblea también debe llevar la relación de quienes adeudan expensas (artículo 39, parágrafo 2).
La publicación tiene un límite expreso: solo en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando que los copropietarios la conozcan (artículo 30, parágrafo).
La Corte Constitucional declaró exequible la publicación en la sentencia C-328 de 2019, y precisó que el deudor conserva sus derechos de contradicción, rectificación y actualización antes de cualquier sanción.
En la práctica: antes de publicar, verifica que la deuda esté conciliada y que el propietario haya tenido oportunidad de controvertirla.
El cobro judicial
El cobro de expensas se tramita como proceso ejecutivo. El artículo 48 de la Ley 675 de 2001 limita lo que el juez puede exigir como anexos de la demanda:
| Anexo | Detalle |
|---|---|
| Poder | Debidamente otorgado por el representante legal. |
| Existencia y representación | De la copropiedad demandante, y de la demandada si el deudor es persona jurídica. |
| Título ejecutivo | Solamente el certificado expedido por el administrador, sin ningún requisito ni procedimiento adicional. |
| Intereses | Copia del certificado de la Superintendencia Financiera, o la parte del reglamento que autorice un interés inferior. |
La acción ejecutiva no está supeditada a agotar antes los mecanismos de solución de conflictos de la Ley 675.
La ley no fija el contenido del certificado de deuda. Para que no dé lugar a discusión conviene que identifique la unidad y al propietario, y detalle cada cuota por periodo, su fecha de vencimiento y valor, y los intereses separados del capital.
La prescripción
La acción ejecutiva prescribe en cinco años (artículo 2536 del Código Civil). La prescripción se interrumpe naturalmente cuando el deudor reconoce la obligación —por ejemplo, al firmar un acuerdo de pago— y civilmente con la demanda judicial (artículo 2539). Interrumpida, el término vuelve a empezar.
La cartera de más de 90 días que no se gestiona no solo es difícil de recaudar: con el tiempo puede dejar de ser cobrable.
Fuentes oficiales
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría jurídica, contable ni tributaria. Cada copropiedad debe revisar su reglamento y las decisiones de su asamblea.